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买卖二手房迟迟不给过户? 卖家你违约了!


更新时间:2019-10-10  

  买房落户,是很多人购房的目的之一,特别是学区房,落户显得尤为重要。房屋交付后,明明合同约定了迁户口期限,但卖家就是迟迟不肯迁出户口怎么办?小朱和倩倩就遇到了这样的麻烦事......

  2017年12月9日,小朱、倩倩和卖家李某签订了《存量房买卖合同》,因李某及其家属户口未迁出,双方约定李某应在2018年5月31日前迁出。

  2018年4月12日,小朱、倩倩将房款全额付清,房屋也过户至两人名下,依合同约定,李某应于2018年7月11日前交付房屋。但到期后,李某迟迟未进行房屋交接,更未将户口迁出。

  多次协商未果,小朱和倩倩一气之下,于2018年8月9日,将李某起诉至广州市白云区人民法院,要求李某迁出户付房屋,渔船起火32人被困 各方协力成功营救并支付违约金。被起诉后,李某声称,可在9月30日交付房屋,10月20日之前可迁出李某及其小孩的户口,但因李某与其配偶麦某已经离婚,故无法将麦某户口迁出。

  诉讼期间,双方于2018年9月30日办理涉案房屋的交接手续,李某也于当天将户口迁出。李某同时提出,离婚后无法说服前妻迁出户口,小朱和倩倩并未因户口问题遭受任何实际经济损失,对方主张的违约金偏高,应予以调整。王的妃子平特肖一肖

  法院经审理认为,小朱、倩倩与李某签订的房屋买卖合同无违反法律、火炬传递活动和民族大联欢期间也实行临时交通管制行政法规强的制性规定,合法有效,双方应恪守履行。

  ➣首先,合同明确约定李某应于2018年5月31日前迁出户口,经小朱、倩倩催促及提起诉讼,李某才于2018年9月30日迁出户口,已构成违约。

  合同同时还约定了逾期迁出户口违约金的标准,即每日按总楼价的万分之五支付违约金。考虑李某违约情况,根据公平和诚实信用原则,李某诉讼时提出违约金计算偏高、要求予以调整的意见,并无法律与事实依据,法院不予采纳。逾期迁出户口需支付的违约金按合同规定应为86100元。

  ➣其次,合同约定李某应于2018年7月11日前交楼。7月11日双方进行房屋交接时,小朱、倩倩对房屋情况未提出异议,但对李某授权委托人所持的授权委托书提出异议,认为书写有误且未办理公证。被委托人的名字书写确实存在有误,但身份证号码一致。小朱、倩倩与李某已经通过微信对授权委托书的真实性进行确认,再要求办理公证就有悖常理与公平。故法院确认李某依约履行交付房屋的义务,小朱、倩倩要求李某支付逾期交房的违约金,不予支持。

  在二手房交易尤其是学区房买卖中,涉及原业主户口迁出的问题越来越普遍。如果买卖双方在合同中就户口迁出问题约定了违约条款,售房者逾期迁出户口又未能与购房者重新协商约定的情况下,则应按合同承担相应违约责任。

  本案中,房屋出卖人以离婚后无法说服其前妻迁出户口作为抗辩,法律角度上难以成立。从履约角度而言,明确的约定不仅是约束合同双方的前提,也是维护合同双方合法利益的保障。故在房屋买卖合同纠纷中约定逾期迁户的违约责任,就能切实保障购房者的权益。

  如果房屋买卖双方未就户口迁移问题进行约定,而售房者又不配合迁出户口的,购房者则无法主张售房者承担逾期迁户的违约责任。若房屋已过户,购房者可以房屋现产权人的身份向公安机关申请办理新的户口登记,但该途径仅可解决购房者户口登记问题,至于售房者户口迁移仍需通过双方协商处理。

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